Problémový a neplatící nájemník. Jak předejít problému?

V předchozím článku jsme psali o pořízení investičního bytu na hypotéku, kde jsme probírali i možná rizika, která mohou nastat a na které zkušený investor bere zřetel.

Dnes se budeme věnovat těm nejpravděpodobnějším, tj. zničení bytu nájemcem a neplacení sjednaného nájmu.

Neplacení nájmu může ohrozit finanční situaci pronajímatele, který z této částky platí splátku hypotéky a poplatky SVJ. Tím dojde ke změně rozložení jeho cash flow, neboť chybějící prostředky z nájmu na úhradu závazku vůči bance a SVJ je nucen „vykrývat“ z jiné části svého rozpočtu.

Může také nastat situace, kdy nájemník platí včas a nejsou s ním žádné problémy, ale po ukončení smluvního vztahu a vystěhování se při kontrole bytu zděsíte. Byt vypadá hrozně, například podlahy jsou zničené, nábytek opotřebený, zdi bytu je třeba minimálně vymalovat apod.

Naše zkušenosti ukazují, že i při odpovídající péči dochází po několikaletém nájemním vztahu k opotřebení nemovitého majetku, nutnosti výměny spotřebičů či rekonstrukce. To má za následek snížení předpokládaného nájmu a tím i snížení dosahovaného výnosu. Dále je třeba připomenout, že doba, kdy nemovitost není pronajímána (například při rekonstrukci či hledávání vhodného nájemníka), by měla být co možná nejkratší.

Co s tím?

Řada lidí pro tyto případy požaduje od nájemce kauci. Běžnou praxí na trhu je požadavek na jeden či dva měsíční nájmy. Pokud budeme vycházet z příkladu, kdy nájemné u bytu 3+1 o velikosti 60m2 je stanoveno na částku 15.000,- Kč + poplatky, tak požadovaná kauce bude činit 15.000 – 30.000,- Kč. Tuto částku ovšem z pohledu výše uvedených problémů hodnotíme jako vysoce nedostatečnou. Při úvaze cen řemeslných prací a materiálu pokryje tato částka sotva novou výmalbu bytu.

Našim investorům radíme, aby si vytvářeli finanční rezervu. Tedy je nezbytné odkládat si každý měsíc částku na speciální účet či fond. My doporučujeme fondy, kde se nejen bude tvořit rezerva, ale bude docházet i ke zhodnocování vložených prostředků. U všech fondů lze prostředky využít kdykoliv tak, aby prostředky mohly sloužit k „vykrytí“ nepředvídatelných nákladů spojených s nájmem bytu.

Některá z rizik spojených s nájmem nemovitosti se vyznačují časovou neurčitostí, tedy nevíme, jestli opravdu nastanou a pokud nastanou, tak nevíme kdy přesně. Proto vybrané fondy musí splňovat podmínku toho, že prostředky může investor vybrat kdykoliv, kdy si to nastalá situace vyžádá.

Například:

U konkrétního případu uvažujeme, že investor je nucen po určité době vyměnit nové spotřebiče v celém bytě a provést drobnou rekonstrukci. Životnost spotřebičů je 15 let, cena spotřebičů je 100.000,- Kč, cena potřebné rekonstrukce po 15 letech užívání bude 150.000,- Kč

Cena nových spotřebičů v bytě: 100.000,- Kč
Životnost spotřebičů: 15 let
Cena drobné rekonstrukce po 15 letech: 150.000,- Kč
Celkem potřeba: 250.000,- Kč

Prvním řešením je, že investor v případě potřeby uhradí částku za nové spotřebiče z rezervy, pak nové spotřebiče a rekonstrukce stojí 250.000,- Kč
Druhým řešením je, že investor v případě potřeby na nákup nových spotřebičů a rekonstrukce využije spotřebitelský úvěr, pak nové spotřebiče a rekonstrukce stojí 315.394,- Kč (počítáno s úrokem 6%, splatnost 8 let)
Třetím řešením je, že investor na výměnu spotřebičů a rekonstrukce myslí dostatečně dopředu a po dobu 15 let si ukládá prostředky, pak nové spotřebiče a rekonstrukce stojí 157.500,- Kč (počítáno se zhodnocením 6% ročně, doba ukládání 15 let, měsíční úložka ve výši 875,- Kč)

U všech uvedených řešení má investor připravené prostředky na eliminaci případných rizik.