Hypotéka a pasivní příjem z nemovitosti

Pořízení nemovitosti za účelem pronájmu je konzervativní a dlouhodobou investicí. Lidé, kteří mají zajištěné vlastní bydlení a v rodinném rozpočtu jim přebývají volné prostředky, přemýšlí, jak tyto prostředky nejlépe zhodnotit. Ponechávat je na běžném nebo spořicím účtu není dobrou volbou především z důvodu velmi nízkého zhodnocení a nepříjemné inflace, která v minulem roce činila 3,2%.

Například při částce ve výši 1 000 000,- Kč, inflaci 3%, za 5 let činí suma z 1 000 000,- Kč jen 862 608,-Kč. Investičních možností je samozřejmě více, potenciální investory mohou zajímat tedy i nemovitosti.

Co nejvíce láká na nemovitostech klienty podle našich zkušeností?

Očekávání pravidelného příjmu, růst základního aktiva (nemovitosti), pocit, že vlastním „něco hmotného, na co si mohu sáhnout“, pocit bezrizikové investice. Ale je to tak opravdu? Odpovědi na otázky zkusíme vysvětlit v článku a doložíme výpočty, upozorníme i na možná rizika při pronajímání bytu a probereme jejich eliminaci.

V příkladu budeme vycházet z předpokladu, že cena podkladového aktiva (cena nemovitosti) poroste mírně nad inflací (4%). Ve výpočtu dále počítáme i s použitím případného hypotečního úvěru a tedy zhodnocení vlastního majetku při použití cizích zdrojů. Pokud někdo přemýšlí nad investičním bytem, měl by na začátku provést analýzu své situace v několika bodech, zdali je vůbec v jeho případě takto zhodnocovat prostředky možné.

Rodinný rozpočet, cash flow

Rozpočet domácnosti je důležitým prvkem pro rozhodování o vhodnosti investičního bytu, a dále abychom mohli vyspecifikovat možná rizika a ošetřit je.

Příklad konkrétních klientů z praxe:

Alexey a Olga si koupili byt 3+kk v novostavbě v roce 2016 za 5 000 000,- Kč. Využili hypoteční úvěr ve výši 4 000 000,- Kč a zbytek prostředků ve výši 1 000 000,- Kč uhradili z vlastních úspor. Úroková sazba činila 1,99% p.a. na fixační období 5 let. Po pěti letech u hypotéky zbývá k doplacení 3 487 461,- Kč, ale u obvyklé ceny došlo z důvodu růstu cen k jejímu navýšení na 6 100 000 Kč.

Alexej si v roce 2021 muže dovolit investiční byt a to bez použití vlastních zdrojů!

Klienti zamýšlejí koupit investiční byt v hodnotě 4 000 000,- Kč, celková hodnota majetku činí 10 100 000,- Kč (6 100 000,- Kč + 4 000 000,- Kč). Při využití hypotečního úvěru si banka “vezme“ do zástavy obě nemovitosti, celková výše úvěru nesmí přesáhnout 80% od hodnoty nemovitostí, tzn. 8 080 000,- Kč.

V našem případě celková výše hypotéky bude 7 500 000 Kč.

Hypotéka č.1: 3 500 000,- Kč – byt k bydlení
Hypotéka č.2: 4 000 000,- Kč – investiční byt

Při sazbě 1,99% bude splátka hypotéky činit 14 756,- Kč, u překlenovacího úvěru stavební spořitelny bude splátka činit 13 640,- Kč.

Pro výpočet zhodnocení majetku používáme předpokládaný růst hodnoty nemovitosti 4% ročně bez ohledu na příjem z pronájmu. Pro demonstraci jak pracovat s investičním bytem, si ukážeme tři scénáře.

Realistický scénář – růst hodnoty nemovitosti 4% p.a. a měsíční nájem 14 000,- Kč

Po pěti letech:

hodnota investiční nemovitosti 4 866 612,- Kč
příjem z pronájmu, se zohledněním zvýšeného nájmu inflací o 3% ročně, 891 934,- Kč
zaplacené úroky při anuitním splácení v bance činí 373 348,- Kč nebo při překlenovacím splácení ve stavební spořitelně 399 795,- Kč.

Optimistický scénář – růst hodnoty nemovitosti 4% p.a. a měsíční nájem 17 000,- Kč

Po pěti letech:

hodnota nemovitosti je 4 866 612,- Kč
příjem z pronájmu, se zohledněním zvýšeného nájmu inflací o 3% ročně, 1 083 064,- Kč
zaplacené úroky při anuitním splácení v bance činí 373 348,- Kč nebo při překlenovacím splácení ve stavební spořitelně 399 795,- Kč.

Pesimistický scénář – růst hodnoty nemovitosti 4% p.a. a měsíční nájem 9 000,- Kč

Po pěti letech:

hodnota nemovitosti je 4 866 612,- Kč
příjem z pronájmu, se zohledněním zvýšeného nájmu inflací o 3% ročně, 584 963,- Kč
zaplacené úroky při anuitním splácení v bance činí 373 348,- Kč nebo při překlenovacím splácení ve stavební spořitelně 399 795,- Kč.

A jaká máme rizika? Pojďme se na ně podívat.

1. Pokles cen nemovitostí

Většinu investorů zajímá, co nastane, pokud dojde k poklesu cen nemovitostí. Investiční byt je dlouhodobou investicí, proto je toto eliminováno časem. Jak ukazují data Českého statistického úřadu, ceny bytových nemovitosti stále rostou. Cena za metr čtvereční za 4 roky vyrostla o 33 400,- Kč v developerských projektech, a o 28 700,- Kč v panelových domech.

Ztráta hodnoty nemovitosti se realizuje pouze v okamžiku prodeje nemovitostí ve fázi poklesu cen. Jak ukazuje graf ČSÚ uvedený níže, prudký pokles cen nemovitosti byl v roce 2009, kdy průměrná cena za metr čtvereční bytu činila 47 406,- Kč a v roce 2010 poklesla na hodnotu 45 739,- Kč. V roce 2008 byla registrována průměrná cena 52 795,- Kč. Ale v roce 2001 se ceny pohybovaly kolem 19 000,- Kč za metr čtvereční, což vypovídá o minimálním riziku v dlouhodobém horizontu.

2. Ztráta zaměstnání

Další obavu je možné spatřovat ve ztrátě zaměstnání. Tím dojde k výraznému poklesu rodinného rozpočtu na příjmové stránce. Má toto vliv na investiční byt? V základní otázce nikoliv, pokud je dobře nastaven cash flow, tak naopak může docházet k tomu, že z nájemného se vykrývá příjmová část rozpočtu. Jak to ale bude, pokud je investiční byt pořízen z hypotečního úvěru? Tady je odpověď složitější, v případě, že nájem slouží k uhrazení měsíční splátky hypotéky, nemůže nájem sanovat výpadek v rodinném rozpočtu. Pokud je dokonce cash flow nastaveno tak, že z rodinného rozpočtu dochází k částečné úhradě splátky hypotečního úvěru, je toto riziko nutné mít ošetřené. A jak? Dle odborného doporučení je třeba mít riziko ošetřené formou rezervy na spořícím účtu, tato rezerva by měla být nastavena ve výši šesti měsíčních příjmů domácnosti.

3. Ztráta příjmu z důvodu nemoci či úrazu

Proti tomuto riziku doporučujeme zajistit se pomocí rizikového životního pojištění, které ošetřuje ty nejproblematičtější situace, které bohužel mohou nastat. K základním rizikům patří úmrtí, invalidita II. a III. stupně, závažná onemocnění, trvalé následky úrazu a pracovní neschopnost. Pokud dojde k pojistné události, postará se o splátky hypotéky pojišťovna. Jak nastavit jednotlivé pojistné částky a cenu jednotlivých rizik by již měla být práce finančního poradce.

4. Kde je nájemník?

Je třeba si položit otázku, zdali se o nájem bude starat přímo investor a nebo celou tuto agendu svěří odborné firmě. I my spolupracujeme s firmou a makléři, kteří se o Vaší nemovitost postarají. A to například formou garantovaného nájmu. To znamená, že každý měsíc dostanete předem smluvně dohodnutou částku na váš účet v každém případě, tedy i když byt není pronajatý. Po skončení pronájmu byt dostanete zpátky v původním stavu, vymalovaný a udržovaný, vše dle dohody a nastavených podmínek. Zároveň neřešíte opožděné platby od nájemce, opravy poškozeného vybavení a pojištění domácnosti. My tu největší výhodu vidíme v prověření nájemníka, dle vlastních zkušeností největší ošetření musí proběhnout hned na začátku, tedy před podpisem nájemní smlouvy. Tady se vyplatí vše důkladně prověřovat.

5. Zničení bytu, není nájemník

Našim investorům radíme, aby si vytvářeli finanční rezervu pro tyto případy. Tedy odkládejte si každý měsíc částku na speciální účet. My doporučujeme fond, kde se nejen bude odkládat částka, ale i bude docházet ke zhodnocování. A investoři v případě poškození tyto prostředky mohou využít na opravu rychlou, aby co nejdříve byl obnoven pasivní příjem z nemovitosti.

6. Zvýšení splátky hypotéky v době fixaci

Toto riziko se minimalizuje pomoci vytváření fondu na dřívější splácení hypotéky. Společně s klienty to řešíme tak, že dochází k odkládání měsíční částky. Po 5 letech pokud dojde k nárůstu úrokové sazby na další fixační období, prostředky z fondu včetně zhodnocení vybereme a použijeme na částečné splacení hypotéky. A tedy i při vyšší úrokové sazbě klienti platí splátku ve stejné výši. Zkušený finanční poradce je schopen propočítat, jak vysoký zůstatek hypotečního úvěru bude v době fixace a jaká bude nová splátka při zvýšení úrokové sazby. Při řádném splácení hypotéky ve výši 4 000 000,- Kč a úrokové sazbě 1,99% (počítáno 5.4. 2021) p.a., za první rok uhrazeno na úrocích 78.700,- Kč, za 5 let celkem uhrazeno na úrocích při anuitním splácení 373 349,- Kč.